Η ακίνητη περιουσία των ΕΔ: Απολογισμός δουλειάς 2 χρόνων

Γράφει ο

Γιώργος Ζησιμάτος

τ. Διευθυντής ΥΠΑΑΠΕΔ

Στη ζωή μου είχα την τύχη να μπορώ να αναλαμβάνω προκλήσεις από θέσεις ευθύνης και μάλιστα τις περισσότερες φορές αυτές να είναι σε δημόσια θέα.

Το να αναλάβεις όμως μια πραγματικά μεγάλη διοικητική μεταρρύθμιση που θα κριθεί και θα κρίνεται στο διηνεκές κυρίως και από το οικονομικό της αποτέλεσμα ήταν μια πρόκληση που για μένα αποτελεί ένα μοναδικό προσωπικό στοίχημα που θα έπρεπε οπωσδήποτε να κερδηθεί μια και αυτό θα αφορά  τα εξαιρετικά στελέχη που αγωνίζονται καθημερινά για τη διαφύλαξη των συνόρων μας και την άμυνα της χώρας.

Από την πρώτη στιγμή που σχεδιαστηκε η νέα αυτή δράση έπρεπε καταρχάς να τοποθετήσουμε εαυτούς σε μια  “Out of the Box” λογική και έχοντας ώς όπλο τη μακρόχρονη εμπειρία στη λειτουργία και στην εξέλιξη της πραγματικής οικονομίας, οργανώσαμε μια παραγωγική και ευέλικτη υπηρεσία που θα έλυνε μακροχρόνια προβλήματα και θα προωθούσε με σύγχρονο τρόπο ένα από τα καλύτερα χαρτοφυλάκια ακινήτων στην Ελλάδα.

Μιλήσαμε με δεκάδες παράγοντες του χώρου των ακινήτων, μας εξέφρασαν τις παθογένειες που παρουσίαζαν τα ακίνητα του Δημοσίου αλλά και τις ευκαιρίες που θα μπορούσαν να αποκτήσουν μια και τα περισσότερα από αυτά έχουν μοναδικά πλεονεκτήματα.

Βέβαια αυτά  συχνά χάνονταν στην πολυφωνία της εξουσίας, στην πολυδαίδαλη διαδικασία, στην αδιαφάνεια αλλά και στη νομοθεσία που είχε μείνει στάσιμη εδώ και δεκαετίες με αποτέλεσμα αυτή να μην ανταποκρίνεται στις σύγχρονες απαιτήσεις της αγοράς. 

Μελετήσαμε το παρελθόν και τους λόγους που οι μισθώσεις, άφηναν πλέον και λόγω της οικονομικής κρίσης, πίσω τους κτίρια φαντάσματα που απαιτούσαν δεκάδες εκατομμύρια σε ανακαινίσεις και επισκευές.

Κτίρια έμειναν κενά από τον 1ο όροφο και πάνω και την ελπίδα να υπάρξει σε λειτουργία κανένα κατάστημα του ισογείου αν το ακίνητο τυχαίνει να είναι σε εμπορικό μαγαζότοπο. Παλαιά στρατόπεδα, με ρημαγμένα κτίρια και καταπατημένα όρια, ή να έχουν δοθεί για συγκεκριμένα χρονικά διαστήματα για κάλυψη τοπικών δημοτικών αναγκών και αυτές να μετατρέπονταν σε μονομερείς αορίστου χρόνου “χρησικτησίες”.

Ιδιοκτησίες που δεν καταχωρήθηκαν στο Κτηματολόγιο από αμέλεια ή τη γνωστή “ολιγωρία” που συχνά προκαλεί η διαδοχή της διοίκησης, με αποτέλεσμα αυτά να καταχωρηθούν αυτόματα και να διεκδικούνται από το Ελληνικό Δημόσιο (ΕΤΑΔ – Υπερταμείο – ΓΓΔΠ).

Και τέλος μεγάλα ακίνητα γης χωρίς συνολικό σχεδιασμό χρήσης ώστε να μπορέσουμε σε συνεργασία με τους ΟΤΑ ή και μόνο με επενδυτές (μέσω ΕΣΧΑΣΕ) να αποκτήσουν χωροταξική ωρίμανση και επενδυτική κατεύθυνση (Τουρισμός, Εμπόριο, Υπηρεσίες, Τεχνολογία, Αγροτική Ανάπτυξη, Πρωτογενής παραγωγή κ.λπ.).

Με αυτό το σκεπτικό αλλά και γνωρίζοντας πλέον πως θα κάνουμε ένα δημόσιο φορέα, συμβατό και προσιτό στη σύγχρονη ζήτηση της αγοράς ακινήτων δημιουργήσαμε την ΥΠΑΑΠΕΔ ένα νέο διαφανές, καινοτόμο και ευέλικτο εργαλείο διαχείρισης ακίνητης περιουσίας (Asset management) σε επίπεδο Διεύθυνσης κάτω από την άμεση εποπτεία του ίδιου του Υπουργού Εθνικής Άμυνας και του Συμβουλίου Άμυνας (Σ.ΑΜ.).

Η  Υπηρεσία Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας Ενόπλων Δυνάμεων, από την πρώτη στιγμή έκανε πλήρη αποτύπωση της τρέχουσας κατάστασης, ξεκαθάρισε το χαρτοφυλάκιο και έθεσε τις βάσεις  ώστε να  αποτελεί πλέον ένα από τα πιο σύγχρονα «εργαλεία» στην αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας στον χώρο του Δημοσίου.

Η ΥΠΑΑΠΕΔ έχοντας μία διαδρομή λειτουργίας κάνει ένα σοβαρό παραγωγικό απολογισμό (2017-2018) σε οργανωτικό αλλά και σε οικονομικό επίπεδο μια και καταγράφει σοβαρά αποτελέσματα ολοκληρωμένων μακροχρόνιων μισθώσεων, που αποδίδουν ετήσιο μισθωτικό αποτέλεσμα 1.343.000 ευρώ, έχουν καταβληθεί εγγυητικές επιστολές ύψους 1.620.000 ευρώ και στο σύνολο των μισθωτικών συμβάσεων αναμένεται να εισπραχθούν 35.268.000 ευρώ.

Επιπλέον υπάρχει εγκεκριμένος από το Συμβούλιο Αμυνας (Σ.ΑΜ.)  σχεδιασμός ροής διαγωνισμών που αναμένεται να επιφέρουν επιπλέον ετήσια έσοδα για το 2019 1.401.000 ευρώ και να αυξήσουν τα αναμενόμενα έσοδα σε σύνολο συμβάσεων κατά περίπου 30.825.000 ευρώ.

Αν προσθέσουμε και τα μεγάλα ακίνητα που βρίσκονται στην τελική φάση ωρίμανσής τους (Στρ. Πλέσσα – Ν. Φλέβες) τότε θα μπορούμε να μιλάμε για ποσά πολύ κοντά στους συνολικούς μας στόχους για το 2020 που να αγγίζουν τα 25.000.000 ευρώ ετησίως και τα 250.000.000 ευρώ στο σύνολο των μακροχρόνιων συμβάσεών τους.

Η ΥΠΑΑΠΕΔ έχει βάλει τις βάσεις και έχει δημιουργήσει και τις απαραίτητες υποδομές για πολλές επόμενες επιτυχίες μια και η πληροφορία και το χαρτοφυλάκιό της ταξιδεύει με όλα τα σύγχρονα εργαλεία επικοινωνίας και marketing εντός και εκτός της ελληνικής επικράτειας στοχευμένα και πληροφοριακά ολοκληρωμένα. Αυτά αποτελούν τη σύγχρονη οργανωτική δομή και είναι:

• Ένα σύγχρονο και Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα το οποίο είναι ήδη στη φάση εγκατάστασης και λειτουργίας με στοιχεία ακινήτων περιγραφικά, γεωμετρικά, πολεοδομικά, γεωγραφικά, νομικά το οποίο θα αποτελέσει την καρδιά της πληροφορίας και της ενημέρωσης του Χαρτοφυλακίου ακινήτων της ΥΠΑΑΠΕΔ.

Ταυτόχρονα ξεκίνησε να δημιουργεί φακέλους για κάθε ακίνητο, σε έντυπη μορφή και στη συνέχεια προχώρησε στην ψηφιοποίηση των συγκεκριμένων φακέλων, με απώτερο σκοπό τη δημιουργία μιας ψηφιακής βάσης δεδομένων. Από τα στοιχεία που κατάφερε να συγκεντρώσει, υλοποίησε τη γεωγραφική-γεωχωρική σύνδεση του ακινήτου η οποία αναλόγως του επιπέδου ενδιαφέροντος θα είναι στη διάθεση των επενδυτών παγκοσμίως μέσα από τη σύγχρονη και με ασφάλεια διαβαθμισμένη ιστοσελίδα της Διεύθυνσης.

• Σύγχρονος Εξοπλισμός:
  • Ηλεκτρονική Πλατφόρμα Πλειοδοτικών Διαγωνισμών.

Όλοι οι Ηλεκτρονικοί Πλειοδοτικοί Διαγωνισμοί της ΥΠΑΑΠΕΔ γίνονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΥΠΑΑΠΕΔ που δημιουργήθηκε από τη Διεύθυνση Πληροφορικής του Υπουργείου Εθνικής Αμυνας, εξασφαλίζοντας την επιτυχή διεξαγωγή των διαγωνισμών, με τη μέγιστη δυνατή ασφάλεια, διαφάνεια και μηδενικό λειτουργικό κόστος.

• • Φωτογραφική Μηχανή 360^ο

Η ΥΠΑΑΠΕΔ προσπαθεί να περιγράψει την όσο το δυνατόν πιο πιστή αναπαράσταση της ακίνητης περιουσίας με εικονικά μέσα. Οι περιηγήσεις μέσω φωτογραφιών 360 μοιρών μπορούν να μειώσουν τον χρόνο που αφιερώνεται στις προβολές-αυτοψίες ακινήτων αλλά και να αυξήσουν το ποσοστό επιτυχίας, δίνοντας στους πιθανούς πελάτες την ευκαιρία να αποκτήσουν μια εντυπωσιακή εικόνα της προσφερόμενης ακίνητης περιουσίας online, προτού προγραμματισθεί μια επιτόπια επίσκεψη.

• • Σύστημα Μη Επανδρωμένου Αεροσκάφους – ΣμηΕΑ (Drone)

Το Drone, εκτός από τη λήψη φωτογραφιών και βίντεο για σκοπούς marketing,  μπορεί επιπλέον να χρησιμοποιηθεί και για τη δημιουργία σύγχρονων γεωχωρικών προϊόντων όπως τοπογραφικά διαγράμματα και τρισδιάστατες αποτυπώσεις και μοντέλα. Το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα που προσφέρει η παραγωγή των συγκεκριμένων προϊόντων, εκτός από τη θέαση, είναι και η ιδιότητα της μετρητικής αξίας. Δηλαδή ο χρήστης ή ο υποψήφιος επενδυτής μπορεί να μετρήσει και κατά συνέπεια να αντιληφθεί τις γεωμετρικές διαστάσεις ενός ακινήτου, όπως το μήκος πλευρών, ύψος κτιρίων, εμβαδό κατόψεων κ.λπ.

• • Διαδραστικό Πληροφοριακό Σύστημα Ακίνητης Περιουσίας

Το Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα της ΥΠΑΑΠΕΔ βασίζεται στη συλλογή και παρουσίαση στοιχείων όπως οι αξίες ζώνης, κατάσταση κτιρίων, όροι δόμησης, σχέδια πόλης, ακίνητα προς αξιοποίηση, κ.λπ. και τα συνδυάζει με φωτογραφίες και Video καθώς και με στοιχεία υποδομών και εξυπηρετήσεων της ευρύτερης περιοχής (σχολεία, διαδρομές λεωφορείων, υπηρεσίες υγείας, πάρκα, παιδότοποι κ.λπ.) με στόχο την ολοκληρωμένη διαχείριση των πληροφοριών και τη βέλτιστη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.

Για μένα προσωπικά αλλά και για όλους τους συνεργάτες μου στην ΥΠΑΑΠΕΔ θεωρούμε σημαντικό το ότι έγινε μια μεταρρύθμιση δομική στο θέμα της αξιοποίησης της περιουσίας των Ενόπλων Δυνάμεων.

Βάλαμε το νερό στο αυλάκι και αποδείξαμε ότι μπορούμε να πλησιάσουμε τις ανάγκες και τη ζήτηση της αγοράς, να ξεπεράσουμε αγκυλώσεις και παθογένειες ετών και να έχουμε την απόλυτη αναγνώριση σε αυτήν την προσπάθεια όλων των στελεχών κάτι που το εισπράξαμε σε όλη την επικράτεια και σε συνεχή βάση.

Εγώ προσωπικά κλείνοντας αυτόν τον σημαντικό κύκλο στη ζωή μου νοιώθω υπερήφανος που (ξανα) υπηρέτησα την πατρίδα και το δημόσιο συμφέρον και μπόρεσα να δείξω με την ίδρυση αυτής της παραγωγικής Διεύθυνσης, μια άλλη διάσταση στη λειτουργία της κρατικής μηχανής, αυτή των ιδιωτικοοικονομικών κριτηρίων που βρίσκεται συνήθως πιο κοντά στην πραγματικότητα με την πραγματική αγορά και την καθημερινή οικονομία.

Γιώργος Ζησιμάτος

τ. Διευθυντής ΥΠΑΑΠΕΔ